ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.
เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
เผยว่าเดิมราคาที่ดินไม่เคยขึ้นถึงปีละ 30%
แต่ในปัจจุบันปรากฏว่ามีเพิ่มขึ้นเกิน 30% แล้ว
ทั้งนี้เพราะอุปทานที่ดินมีจำกัด ไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ผู้ขายก็ "หยิ่ง" ไม่จำเป็นต้องขาย เพราะไม่มีภาษีมา "รนก้น" ตลาดกลายเป็นของผู้ขาย ขายได้แล้วก็แทบไม่ต้องเสียภาษีอะไรมากนัก ทำให้เกิดความไม่เป็นธรรม เกิดความเหลื่อมล้ำในสังคม
ผลการสำรวจพบว่าบริเวณสถานีรถไฟฟ้า BTS อุดมสุข ในรัศมีไม่เกิน 500 เมตร มีราคาที่ดินสูงสุดที่ 450,000 บาท แต่ปรากฏว่าในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ราคาเพิ่มขึ้นถึง 32% ทั้งนี้เป็นผลจากอิทธิพลของรถไฟฟ้า BTS โดยตรง เนื่องจากตลาดมีความต้องการสร้างโครงการอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้ เมื่อสร้างแล้วก็ปรากฏว่าขายได้ดีพอสมควรทีเดียว จึงทำให้ราคาที่ดินพุ่งขึ้นอย่างเด่นชัดที่สุด
อันดับรองลงมาเพิ่มขึ้น 29% คือบริเวณถนนลาดพร้าว ตรงโรงเรียนปานะพันธ์ (เดิม) และสถานีรถไฟฟ้า MRT ลาดพร้าว ราคาล่าสุดเป็นเงินตารางวาละ 450,000 บาท เพิ่มขึ้นจากเดิม 29% ทั้งสองแปลง เพราะตั้งอยู่ใกล้เคียงกัน ย่านนี้มีโอกาสเติบโตสูงมาก เพราะนอกจากมีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT แล้ว ขณะนี้รถไฟฟ้า BTS ก็กำลังขยายเส้นทางไปตามถนนพหลโยธินถึงคูคต ดังนั้นศักยภาพจึงเพิ่มขึ้นมาก ที่เพิ่มขึ้น 25% มีอีก 11 บริเวณ
ล้วนแต่เป็นบริเวณที่ตั้งของสถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT แทบทั้งสิ้น ยกเว้นแถวศรีนครินทร์-บางนา ที่มีผลจากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ถนนวิทยุที่มีผลจากการขายสถานทูตอังกฤตที่ 2 ล้านบาทต่อตารางวา ถนนพระรามที่ 4 (กล้วยน้ำไท) ที่มีการนิยมสร้างห้องชุดพักอาศัยมากขึ้น และถนนเพชรเกษม-ภาษีเจริญ จากการมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินนั่นเอง
การที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงเช่นนี้ หากมีการเก็บภาษีที่สมควร ก็จะช่วยพัฒนาประเทศได้มาก
1. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ควรเก็บต่อปีประมาณ 1-2% ของมูลค่าโดยเฉพาะในกรณีที่ดินเปล่า
2. ภาษีมรดก ที่ไม่ควรมีขั้นต่ำ 100 ล้านบาท
3. ภาษีกำไรจากการขาย เช่น ซื้อมา 100 ขายไป 200 ได้กำไร 100 ส่วนกำไร ควรเสียภาษี 20% เป็นต้น
การเสียภาษีที่สมควร จะทำให้ช่องว่างทางชนชั้นลดลง สังคมมีเงินมาพัฒนาท้องถิ่นมากขึ้น ชุมชนมีความสุข เมืองน่าอยู่มากขึ้น
ผลการสำรวจพบว่าบริเวณสถานีรถไฟฟ้า BTS อุดมสุข ในรัศมีไม่เกิน 500 เมตร มีราคาที่ดินสูงสุดที่ 450,000 บาท แต่ปรากฏว่าในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ราคาเพิ่มขึ้นถึง 32% ทั้งนี้เป็นผลจากอิทธิพลของรถไฟฟ้า BTS โดยตรง เนื่องจากตลาดมีความต้องการสร้างโครงการอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้ เมื่อสร้างแล้วก็ปรากฏว่าขายได้ดีพอสมควรทีเดียว จึงทำให้ราคาที่ดินพุ่งขึ้นอย่างเด่นชัดที่สุด
อันดับรองลงมาเพิ่มขึ้น 29% คือบริเวณถนนลาดพร้าว ตรงโรงเรียนปานะพันธ์ (เดิม) และสถานีรถไฟฟ้า MRT ลาดพร้าว ราคาล่าสุดเป็นเงินตารางวาละ 450,000 บาท เพิ่มขึ้นจากเดิม 29% ทั้งสองแปลง เพราะตั้งอยู่ใกล้เคียงกัน ย่านนี้มีโอกาสเติบโตสูงมาก เพราะนอกจากมีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT แล้ว ขณะนี้รถไฟฟ้า BTS ก็กำลังขยายเส้นทางไปตามถนนพหลโยธินถึงคูคต ดังนั้นศักยภาพจึงเพิ่มขึ้นมาก ที่เพิ่มขึ้น 25% มีอีก 11 บริเวณ
ล้วนแต่เป็นบริเวณที่ตั้งของสถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT แทบทั้งสิ้น ยกเว้นแถวศรีนครินทร์-บางนา ที่มีผลจากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ถนนวิทยุที่มีผลจากการขายสถานทูตอังกฤตที่ 2 ล้านบาทต่อตารางวา ถนนพระรามที่ 4 (กล้วยน้ำไท) ที่มีการนิยมสร้างห้องชุดพักอาศัยมากขึ้น และถนนเพชรเกษม-ภาษีเจริญ จากการมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินนั่นเอง
การที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงเช่นนี้ หากมีการเก็บภาษีที่สมควร ก็จะช่วยพัฒนาประเทศได้มาก
1. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ควรเก็บต่อปีประมาณ 1-2% ของมูลค่าโดยเฉพาะในกรณีที่ดินเปล่า
2. ภาษีมรดก ที่ไม่ควรมีขั้นต่ำ 100 ล้านบาท
3. ภาษีกำไรจากการขาย เช่น ซื้อมา 100 ขายไป 200 ได้กำไร 100 ส่วนกำไร ควรเสียภาษี 20% เป็นต้น
การเสียภาษีที่สมควร จะทำให้ช่องว่างทางชนชั้นลดลง สังคมมีเงินมาพัฒนาท้องถิ่นมากขึ้น ชุมชนมีความสุข เมืองน่าอยู่มากขึ้น
การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน 14 แปลงสูงสุดในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
รหัส แปลง ราคาปัจจุบัน(บาท/ตรว) เพิ่มขึ้นใน1 ปี (%)
BTS-26 สถานี BTS อุดมสุข 450,000 32%
F1-1 ปานะพันธ์ 450,000 29%
MRT-14 สถานี MRT ลาดพร้าว 450,000 29%
H3-1 ศรีนครินทร์-บางนา 200,000 25%
I2-5 ถนนวิทยุ 2,000,000 25%
I3-3 พระรามที่ 4 กล้วยน้ำไท 500,000 25%
M2-3 เพชรเกษม - ภาษีเจริญ 200,000 25%
BTS-25 สถานี BTS ปุณณวิถี 450,000 25%
BTS-27 สถานี BTS บางนา 400,000 25%
BTS-28 สถานี BTS แบริ่ง 350,000 25%
MRT-7 สถานี MRT สุขุมวิท 2,000,000 25%
MRT-13 สถานี MRT รัชดาภิเษก 750,000 25%
MRT-15 สถานี MRT พหลโยธิน 500,000 25%
MC-SM-1 ห้าแยกลาดพร้าว 500,000 25%
รหัส แปลง ราคาปัจจุบัน(บาท/ตรว) เพิ่มขึ้นใน1 ปี (%)
BTS-26 สถานี BTS อุดมสุข 450,000 32%
F1-1 ปานะพันธ์ 450,000 29%
MRT-14 สถานี MRT ลาดพร้าว 450,000 29%
H3-1 ศรีนครินทร์-บางนา 200,000 25%
I2-5 ถนนวิทยุ 2,000,000 25%
I3-3 พระรามที่ 4 กล้วยน้ำไท 500,000 25%
M2-3 เพชรเกษม - ภาษีเจริญ 200,000 25%
BTS-25 สถานี BTS ปุณณวิถี 450,000 25%
BTS-27 สถานี BTS บางนา 400,000 25%
BTS-28 สถานี BTS แบริ่ง 350,000 25%
MRT-7 สถานี MRT สุขุมวิท 2,000,000 25%
MRT-13 สถานี MRT รัชดาภิเษก 750,000 25%
MRT-15 สถานี MRT พหลโยธิน 500,000 25%
MC-SM-1 ห้าแยกลาดพร้าว 500,000 25%
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย